En 2021, Bordeaux et ses nombreux atouts attirent toujours autant les acquéreurs en quête d’investissement locatif. Entre son attractivité économique et sa croissance démographique continue, la neuvième ville de France en termes de population est une ville de choix pour investir dans l’immobilier locatif.
Découvrez les points forts de Bordeaux, et comment réussir votre stratégie d’investissement locatif dans cette ville.
Bordeaux, une métropole économique attractive
En avril 2019, un sondage de l’IFOP consacrait Bordeaux comme la « ville la plus attractive de France pour investir dans l’immobilier » devant Paris et Nantes.
Cette attractivité fait de la métropole bordelaise une option sûre pour réaliser un investissement locatif : son dynamisme économique est synonyme de demande locative forte et de locataires solvables.
En 2015, la métropole bordelaise a été classée 2ème métropole la plus attractive pour les chefs d’entreprises selon le Journal des entreprises et offre plus de 450 000 emplois à l’échelle métropolitaine. Bordeaux est le second pôle français de l’aéronautique, du spatial et de la défense. Sa force économique séduit bon nombre de grandes entreprises internationales telles que Dassault, Safran, Thales…
Longtemps surnommée « La Belle Endormie », Bordeaux séduit aussi les investisseurs par sa proximité avec l’Océan, à une petite heure de voiture, et par sa richesse architecturale. En 2017, la ville dont certains immeubles datent du XVIIIème siècle, a d’ailleurs été classée au patrimoine mondial de l’Unesco.
En tant que capitale mondiale du vin, Bordeaux abrite tous les deux ans le Salon international du vin et des spiritueux qui attire plus de 50 000 visiteurs professionnels et participe au rayonnement de la ville.
Enfin, l’ouverture en 2017 de la Ligne à Grande Vitesse reliant Bordeaux à Paris en 2h au lieu des 3h antérieures, est venue parfaire l’attractivité de la métropole.
Investir dans une ville en pleine expansion
Depuis quelques années, Bordeaux s’inscrit en tête de liste des villes préférées des Français.
C’est la région au plus fort taux de croissance démographique en France. D’ici 10 ans, ce taux devrait passer à +13% et les projets immobiliers se multiplient au cœur de la ville comme dans sa périphérie. Ces milliers de m² de constructions neuves et les aménagements urbains qui les accompagnent sont autant d’opportunités d’investissement dans des secteurs nouvellement desservis et bon marché.
En effet, un grand projet de RER métropolitain lancé par Bordeaux métropole et la région Nouvelle-Aquitaine est en cours avec pour objectif de désenclaver la ville et de faciliter les échanges dans la région. C’est une aubaine pour des investissements locatifs dans les villes de proximité qui proposent des prix moins exorbitants que dans le centre historique de Bordeaux.
Bordeaux, une ville étudiante où investir
Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, l’attractivité étudiante est un point important à observer et à privilégier.
Forte de ses deux universités et de ses 16 grandes écoles dont Kedge et l’ENM, Bordeaux attire chaque année une centaine de milliers d’étudiants qui participent à l’économie et à l’attrait immobilier de la ville.
Malgré la crise sanitaire, Bordeaux s’est hissé en 2020 à la septième place du classement du Figaro Etudiant sur les villes étudiantes.
Et pour cause, la communauté étudiante de la ville représente 17% de la population bordelaise. Pour les investisseurs, ce taux important assure une forte demande locative pour des appartements de petites surfaces et les colocations et l’espoir de réduire le risque de vacance locative.
Par ailleurs, les loyers des logements étudiants bordelais sont parmi les plus élevés en France, une bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs en recherche d’un meilleur rendement.
Comment réussir son investissement locatif à Bordeaux ?
Comme nous venons de le voir, Bordeaux regorge d’opportunités pour un investissement locatif. Mais toutes les opérations ne sont pas équivalentes et les stratégies d’investissement varient selon les quartiers.
Bien se renseigner sur la ville
Le choix du quartier est primordial car votre stratégie d’investissement locatif en dépend.
Au Centre, le triangle d’or comprenant Jardin public, Tourny, place Sainte-Catherine et Gambetta, est une valeur sûre. C’est le quartier historiquement le plus riche et le plus cher de Bordeaux. Les prix atteignent 6000 € au m² mais ne permettent pas d’atteindre des rendements supérieurs à 5 %. C’est donc un secteur à privilégier pour un investissement plutôt patrimonial.
Pour un rendement locatif plus élevé, le quartier de La Bastide au bord de la Garonne, offre des prix plus accessibles tout en restant à proximité du centre (comptez en moyenne 4 420 € le m²).
Les secteurs de Saint-Jean et Belcier font partie du projet Bordeaux-Euratlantique et comptent parmi les quartiers où le prix de l’immobilier est un des moins élevés à Bordeaux (environ 4 300 € au m²). C’est un secteur avec un fort potentiel d’attractivité, à privilégier pour des logements locatifs familiaux.
Pour investir avec un budget plus serré, l’ouest de Bordeaux et ses villes limitrophes comme Talence offrent de belles opportunités pour un investissement locatif à Bordeaux auprès des étudiants (3 480 € le m²). Cette zone, bien desservie par le tram et les bus, se trouve au centre des plus grands campus universitaires de Bordeaux où la demande locative est forte.
Quelle stratégie d'investissement adopter à Bordeaux ?
Depuis 2020, les prix de l’immobilier bordelais se sont stabilisés mais restent parmi les plus élevés en France. Bordeaux affiche en moyenne une rentabilité annuelle brute de 4%, qui peut atteindre les 6% en périphérie.
Dans les zones où la demande locative est très forte comme en centre-ville, où les prix de l’immobilier sont hauts, l’investissement patrimonial peut être la meilleure stratégie à adopter. La rentabilité brute générée ne sera pas élevée, mais votre bien prendra de la valeur au fil du temps et vous assurera une plus-value à la revente.
Pour un rendement plus élevé, mieux vaudra s’intéresser à des biens à rénover : une fois remis à neuf vous pourrez en tirer un loyer plus élevé qui couvre vos frais et génère une marge supplémentaire. Une autre option pourrait être de viser la périphérie de Bordeaux où la demande locative est tout aussi élevée mais les prix plus intéressants. Dans ce cas, l’investissement locatif est l’option la plus recommandée.
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