L’investissement locatif est une stratégie d’investissement immobilier. Autrement appelé rendement locatif, ce placement d’argent est tout simplement l’action d’investir dans un bien immobilier pour le mettre à la location. Vous êtes propriétaire du bien, mais ne vivez pas dedans, et le louez à des locataires pour générer une rente supplémentaire. L’idée est d’être cash flow positif pour avoir des rentrées d’argent supérieures aux sorties, et générer ainsi un revenu complémentaire régulier.
Les différentes formes de l'investissement locatif
En France, l’investissement locatif prend différentes formes selon les biens dans lesquels on investit. Le projet n’aura pas la même envergure si vous investissez dans un appartement ou dans un immeuble de rapport, ou bien si vous investissez dans un bien ancien à rénover ou un projet neuf. Les budgets, le crédit à contracter, les rentes générées seront différentes d’un bien à un autre.
De même, toutes les villes de France ne présentent pas toutes le même taux de rendement locatif brut. Votre rendement sera plus intéressant dans certaines villes que dans d’autres, et parfois, il sera même plus logique d’opter pour une stratégie d’immobilier patrimonial que locatif.
Quelle est la différence entre l’investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien ? Quels sont les avantages du rendement locatif ? Et où investir ?
Investir dans le neuf
L’avantage principal du bailleur dans l’immobilier locatif neuf, c’est qu’il peut accéder à des dispositifs de défiscalisation immobilière. Cette stratégie d’investissement est d’ailleurs particulièrement recommandée aux contribuables les plus imposés.
En effet, un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt dont le montant peut varier entre 12% et 21%. Le pourcentage de la réduction d’impôt varie selon la durée pendant laquelle vous êtes prêt(e) à louer le bien avec des critères spécifiques.
Un autre dispositif comme le « Censi-Bouvard », prévu pour les résidences de services, permet une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du logement.
A noter cependant que la rentabilité brute d’un bien neuf est moins intéressante qu’un bien ancien à rénover. En effet, non seulement les prix d’acquisition sont plus chers au mètre carré, mais les emplacements sont généralement plus résidentiels et moins proches du centre-ville. Avec le coût d’achat et les revenus générés par les loyers, la rentabilité moyenne d’un investissement locatif neuf est aux alentours de 2% à 3%.
Investir dans l'ancien
L’investissement locatif dans l’ancien est une option idéale pour les primo-accédants, ou les personnes qui souhaitent générer un revenu complémentaire régulier. A contrario du neuf, il s’agit d’investir dans un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation, pour le remettre au goût du marché et des futurs locataires avant location.
Généralement, même si les prix des travaux et de décoration sont à prendre en compte dans l’investissement immobilier, les prix d’acquisition de l’immobilier ancien restent plus attractifs au mètre carré que le neuf. De plus, avec un bien fraîchement rénové, vous pouvez vous permettre de fixer des loyers plus hauts à même de vous générer plus de revenus et de couvrir vos dépenses.
Surtout, l’avantage indéniable de l’immobilier ancien, c’est qu’il a tendance à se dénicher au cœur des centres-villes ou de zones urbaines attractives. La demande locative est donc plus forte, et vous réduisez les risques de vacance locative.
Bien sûr, un projet d’investissement immobilier ancien demande beaucoup de temps, et peut prendre plusieurs mois à naître entre la recherche du bien, la négociation d’achat, l’acquisition du bien, le devis des travaux, le lancement des rénovations, leur suivi, la recherche des locataires… Il est donc grandement conseillé de se faire accompagner par une agence spécialisée pour garantir la réussite de son projet.
L’attente vaut cependant le coup : selon la ville où vous investissez, la rentabilité brute peut être aux alentours de 7% à 8% et ce dès les premiers mois de location.
Les avantages de l'investissement locatif
Après l’or, la pierre reste la valeur la plus sûre pour placer son argent. L’investissement locatif est donc une stratégie d’investissement qui a la réputation d’être plus ou moins sûre. Malgré les crises économiques ou sanitaires, le marché de l’immobilier se montre plutôt résilient, et surtout, la demande locative ne cesse d’être plus forte.
Le second avantage de l’investissement locatif, c’est qu’il s’adapte à toutes les bourses.
Même si votre budget de démarrage est restreint, vous pouvez commencer par investir dans des biens avec des petites superficies, ou des biens anciens à rénover.
S’il est plus important, vous pouvez vous tourner vers des immeubles de rapport qui vous seront plus rentables si vous les découpez en lot pour la location.
Qu’importe votre budget, avec l’investissement locatif, une solution sur-mesure est toujours possible.
Enfin, la promesse principale du rendement locatif est celle de toucher un revenu complémentaire tous les mois. Que celui-ci couvre tout juste votre remboursement de crédit ou qu’il soit cash-flow positif, cette rente vous permet d’anticiper votre avenir.
Une fois que votre prêt sera remboursé, vous serez en effet propriétaire du bien loué et pourrez vous assurer un revenu mensuel supplémentaire, idéal pour anticiper des périodes de baisse de revenus ou votre retraite.
Où investir en France ?
A première vue, les grandes villes et métropoles telles que Paris, Lyon, Bordeaux paraissent les meilleurs endroits où investir dans le locatif. Pourtant, la saturation du marché immobilier au niveau local, les forts prix d’acquisition au mètre carré n’en font pas des zones où la rentabilité brute est la plus intéressante.
Pour viser une rentabilité locative brute de 7% et plus, il faut se tourner vers des villes de plus de 100 000 habitants telles que Saint-Etienne, Mulhouse, Nancy, Montpellier ou Nice. Ces villes en forte croissance démographique ont en effet un prix d’acquisition au mètre carré intéressant, une demande locative constante, et surtout de nombreux développements immobiliers dans l’ancien comme dans le neuf.
Le mieux reste de vous faire accompagner par un expert qui vous conseillera la meilleure ville où investir en fonction de votre budget et de votre projet.
Comment financer votre investissement
Un investissement locatif se finance généralement avec l’aide d’un prêt bancaire. Ce prêt se demande auprès de votre banque ou d’une banque où le taux de prêt vous semble le plus intéressant. En France, il faut savoir que les prêts ont un taux fixe qui rend l’investissement immobilier plutôt intéressant par rapport à d’autres pays européens ou du monde.
Une fois que vous avez trouvé la bonne affaire immobilière, il est donc important de constituer un dossier de prêt immobilier qui pourra convaincre la banque de vous prêter de l’argent pour investir.
Pour être sûr d’obtenir un prêt immobilier, il vaut mieux remplir les critères d’éligibilité suivants :
- Connaître sa capacité d’endettement
- Avoir une situation professionnelle stable
- Avoir au préalable un capital permettant un apport
- Préparer son rendez-vous et venir avec tous les papiers demandés
Afin de trouver le prêt au meilleur taux, et de préparer votre dossier d’investissement locatif, Coach Immo vous accompagne avec un service clé en main et sur-mesure. N’hésitez pas à nous confier vos envies d’investissement locatif pour que nous vous aidions à le transformer en réalité.
